Questions-Réponses du le Bail Rural

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J’ai conclu un bail rural avec mon propriétaire, mais une clause limite la durée du bail à un an. Pourtant, il est fait expressément référence au statut du fermage dans l’acte. Cette clause est-elle valable ?

Le statut du fermage est d'ordre public, ce qui signifie qu'on ne peut y déroger. L'article L.411.5 du code rural stipule "la durée du bail ne peut-être inférieur à neuf ans, nonobstant, toute clause ou convention contraire". La clause insérée dans le bail n'est donc pas valable, elle est réputée non écrite. Votre contrat reste cependant valable dans la mesure où il y est fait expressément référence au statut du fermage. Vous êtes titulaire d'un bail ayant une durée de 9 ans.

 

Je suis locataire, par bail rural, de terres dont certaines, sont des terrains constructibles. Je me suis aperçu que mon propriétaire a vendu des terrains le jour où l'entreprise est venue poser la première pierre d'une future maison. Quels sont mes droits?

Un propriétaire qui désirechanger la destination d'un fond agricole doit résilier le bail en cours au préalable. Cette résiliation est prévue par l'article L.411.32 du code rurale. Elle se fait suivant un certain formalisme (notification par acte extra judiciaire, résiliation prenant effet un an après la notification) et moyennant le paiement d'indemnité comme en matière d'expropriation. A défaut de résiliser le bail au préalable, le preneur bénéficie du droit de préemption. Si le bailleur vend sans respecter le droit de préemption du preneur, ce dernier peut obtenir la résiliation de la vente, des dommages et intérêts voire se subsituer à l'acquéreur. Vous avez 6 mois pour agir à partir du jour où vous avez connaissance de la vente.

 

Quels sont les motifs de non-renouvellement de bail?

- preneur ne respectant pas les conditions d'exploitations et d'habitation

- agissements fautifs du preneur

- preneur ayant atteint 60ans : l'âge de la retraite

- départ d'un copreneur

- bailleur désirant exploiter une carrière ou construire une maison d'habitation

- agrandissement d'une autre exploitation donnée à bail

- changement de la destination du sol

 

Délivrance du congé pour une reprise en fin de bail:

Le propriétaire doit prévenir le preneur de son intention sous la forme d'un acte huissier qui doit être délivré 18 moins au moins avant l'expiration du bail.

Un congé donné par lettre recommandé

 

Quels sont les motifs de non-renouvellement de bail ?

  • preneur ne respectant pas les  conditions d'exploitation et d'habitation
  • agissements fautifs du preneur
  • preneur ayant atteint 60 ans :  l'âge de la retraite
  • départ d'un copreneur
  • bailleur désirant exploiter une carrière ou construire une maison d'habitation
  • agrandissement d'une autre exploitation  donnée à bail
  • changement de la destination du sol.

Délivrance du  congé pour une reprise en fin de bail :

Le propriétaire doit prévenir le preneur de son  intention sous la forme d'un acte huissier qui doit être délivré 18  mois au moins avant l'expiration du bail.

Un congé donné par lettre recommandée est invalide.

Le contenu du congé :

  • les motifs du bailleur pour le  non-renouvellement
  • en cas de congés pour une reprise :  les noms, prénoms, âge, domicile, et profession du bénéficiaire,  ainsi que l’habitation dont devra occuper le bénéficiaire du bien  repris devront être spécifiés.

Quels sont les délais donnés au preneur pour  contester le congé ?

Le  preneur doit déférer le congé au tribunal paritaire des baux ruraux  dans le délai de quatre mois à dater de sa réception.

Délivrance du congé pour une reprise en cours de  bail

En cours de bail, le  congé doit être notifié au preneur deux ans au moins avant le terme  de la période triennale ou sexennale

Droit de préemption (art L 412-5 du code rural)

Quelles sont les conditions exigées du preneur en place pour exercer le droit de préemption ?

- être titulaire d'un bail rural sur le fonds vendu

- avoir exercé pendant au moins trois ans la profession d'exploitant agricole

- avoir exploité par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente

- ne pas posséder des terres représentant une superficie supérieure à trois fois la SMI.

 

Les cessions de bail (art L 411-35 du code rural)

Quelles sont les cessions permises ?

-  au profit du conjoint du preneur

-  au profit d'un ou plusieurs descendants du preneur

Cession au profit du conjoint du preneur :

-  il faudra l'agrément du bailleur ou autorisation du tribunal paritaire des baux ruraux qui doit être signifiée au propriétaire

-  la cession suppose une participation du conjoint à l'exploitation. Cette collaboration s'exercera sur les biens compris dans la cession.

Cession au profit des descendants du preneur :

Elle sera possible en faveur :

- des enfants

- des petits enfants

-  arrière petits enfants

 

Dans quels cas la cession de bail serait elle refusée ?

-  au profit d'un gendre

-  au bénéfice de l'enfant majeur d'un premier lit de l'épouse du preneur, lorsque celle-ci n'a pas la qualité de copreneur

En cas de cession de bail faites par des copreneurs : cette cession suppose le consentement de tous les intéressés.

Chacun d'entre eux ne peut pas engager seul la procédure.

Par exemple : si l'épouse participe au travail agricole sans avoir la qualité de copreneur, son consentement est indispensable pour la réalisation de l'opération.

Sanction d'une cession prohibée : résiliation de bail.

Résiliation de bail (art L 411-34 du code rural)

Quels sont les différents cas de résiliation ?

  • en cas du décès du preneur, des règles  particulières s'appliquent.
  • en cas de défaut de paiement du fermage
  • agissements du preneur de nature à  compromettre la bonne exploitation du fonds
  • changement de destination du fonds.

 

1) En cas de décès du preneur, qui pourra continuer le bail ?

Le bail continuera au profit de son conjoint, de ses ascendants et de ses descendants participant à l'exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès.

Si plusieurs demandes sont réalisées, ce sera le tribunal paritaire des baux ruraux qui se prononcera en fonction des intérêts en présence et de l'aptitude des différents demandeurs à gérer l'exploitation.

A compter du décès de leur auteur, les ayants droit du preneur ont la faculté de demander la résiliation du bail dans les six mois.

Si la fin de l'année culturale est postérieure au décès de neuf mois au moins, alors la résiliation peut au choix des ayants droit, prendre effet soit à la fin de l'année culturale en cours ou soit à la fin de l'année culturale suivante.

2) Défaut de paiement

Il faut deux défauts de paiement de tout ou partie du fermage. Le bailleur devra délivrer deux mises en demeure au preneur.

Les deux défauts de paiement peuvent être séparés : le premier manquement est comptabilisé et le second peut intervenir à un moment quelconque du bail.

Comment constate-t-on le défaut de paiement ?

La mise en demeure doit être postérieure à l'échéance. Elle est faite par lettre recommandée avec avis de réception. Elle doit reproduire, à peine de nullité, les termes de l'article L 411-53 du code rural relatifs à la perte du droit de renouvellement de bail pour défaut de paiement, notamment la résiliation.

3) Agissements du preneur de nature à  dégrader le fonds loué

  • défaut d’entretien
  • mauvaise exploitation du fonds

4) Résiliation de bail en application d'un plan d'urbanisme ou d'un plan d'occupation des sols (art L 411-32 du code rural)

La résiliation est notifiée au preneur par acte extrajudiciaire et prend effet un an après.

L'engagement du propriétaire pour le changement de la destination du fonds devra être réalisé au cours des trois années qui suivent la résiliation.

Le preneur est indemnisé du préjudice qu'il subit comme il le serait en cas d'expropriation. Il ne peut réclamer une indemnité pour perte de jouissance que s'il se trouve dans l'obligation de quitter les lieux avant la date d'expiration du bail.

 

Durée et prix du bail (art L 411-5 et svts du code rural)

 

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